TPToolpazar

Konut ve Emlak

Kira Artış Hesaplayıcı

2026 TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yasal kira artış oranı, eski ve yeni kira karşılaştırması, kiracı ve ev sahibi için ücretsiz hesaplama.

Türkiye’de kira artışı, TÜFE 12 aylık ortalama oranı ile sınırlıdır (Borçlar Kanunu Madde 344). Bu hesaplayıcı, mevcut kiranızı ve TÜFE’yi girdiğinizde yasal kira artış oranını ve yeni kira tutarını hesaplar.

Hesaplayıcı yakında

İnteraktif hesaplayıcı modülü hazırlanıyor. Aşağıdaki açıklamalar ve örnekler hesaplama yöntemini detaylı olarak anlatır.

Kira Artış Yasal Sınırı

Borçlar Kanunu Madde 344’e göre, konut kira artışı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani:

Yeni Kira ≤ Eski Kira × (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100)

Bu sınır konut kiraları için geçerlidir. İşyeri kiraları için ÜFE veya TÜFE seçilebilir; sözleşmede belirlenmediyse TÜFE kullanılır.

Geçici Kira Artış Sınırları

2022-2024 döneminde devlet konut kiralarında %25 üst sınır uygulamasına geçmişti. Bu sınır yenilenmediği takdirde (2025’ten sonra), yeniden TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.

Önemli: yasal sınırı aşan kira artışı talebi geçersizdir. Kiracı sınır içinde olan tutarı ödemekle yükümlüdür; ev sahibinin daha fazlasını dayatma hakkı yoktur. Anlaşmazlık halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Sözleşme Türü ve Etki

Belirli süreli sözleşme (1 yıl): süre sonunda yenileme yapılırken yasal sınır uygulanır.

Süresi dolan ve sessiz şekilde devam eden: süresiz sözleşmeye dönüşür; her yıl artış aynı yasal sınırla sınırlıdır.

5 yıllık eski sözleşmeler: 5. yıldan sonra ev sahibi “hak kaybı” talep edip emsal kiraya endeksleme isteyebilir (Madde 345). Bu da mahkemeyle olur.

Sık Sorulan Sorular

TÜFE 12 aylık ortalama nasıl hesaplanır?
Son 12 ayın TÜFE değişim oranlarının ortalaması alınır. TÜİK her ay açıklar; örneğin Ekim 2026 sözleşme yenilemesi için Ekim 2025 - Eylül 2026 arasındaki 12 aylık ortalama kullanılır. Tek aylık veya yıllık değişim değil, 12 aylık ortalamadır.
Ev sahibi yasal sınırın üzerinde zam isterse ne yapmalıyım?
Yazılı olarak yasal sınıra dikkat çekin (TÜFE 12 aylık ortalama hesabını sunun). Anlaşma sağlanmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 'kira tespiti' davası açılabilir. Ev sahibi tahliye davası açmaya kalkarsa, yasal sınıra uygun ödeme yapan kiracı korunur.
Yasal sınırı kabul etmeyen kiracıyı tahliye edebilir mi?
Hayır, yasal sınırı kabul eden kiracı tahliyeye karşı korunur. Ancak ev sahibi 10 yıl sonra 'gereksinim duyma' (kendi/aile için ihtiyaç) gerekçesiyle tahliye davası açabilir; bu farklı bir mekanizmadır.
Sözleşmede 'TÜFE üzerinde artış olabilir' yazıyor; geçerli mi?
Hayır. Borçlar Kanunu emredici hüküm içerir; sözleşmeye 'TÜFE'nin üzerinde artış' yazılsa bile geçersizdir. Yasal sınıra uymak zorundasınız (konut için TÜFE 12 aylık ortalama, işyeri için TÜFE veya ÜFE).
Kira sözleşmesi ne zaman yenilenir?
Belirli süreli sözleşme (genellikle 1 yıl) süre sonunda yenilenir. Yenileme tarihi sözleşme başlangıcının yıldönümüdür. Süre dolduktan sonra ne kiracı ne ev sahibi süre sonu bildiriminde bulunmazsa, sözleşme süresiz olarak otomatik yenilenir.

İlgili araçlar

  • Aidat Hesaplayıcı — Apartman/site yönetim giderlerini daire sayısı, m² veya hisseye göre adil paylaş…
  • Emlak Vergisi Hesaplayıcı — Bina (%0.1-0.2), arsa (%0.3) ve mesken büyükşehir oranlarına göre 2026 yıllık em…